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张静律师解答：一是出卖人与买受人须同为本集体组织成员；二是标的物宅基地房屋须已经依法取得宅基地使用权和房屋所有权，已办理规划报建手续；三是宅基地房屋买卖合同依法成立并有效。
判决书节选：
法院认为，李卖家与何买家签订《房屋转让合同》的时间在2021年8月5日，双方据此发生争议，本案系宅基地房屋买卖合同纠纷。宅基地房屋合法买卖需满足以下三个条件：一是出卖人与买受人须同为本集体组织成员；二是标的物宅基地房屋须已经依法取得宅基地使用权和房屋所有权，已办理规划报建手续；三是宅基地房屋买卖合同依法成立并有效。其中，转让未办理规划报建手续的宅基地房屋的合同应属无效。何买家确认涉案宅基地房屋是历史遗留房屋，且无规划报建手续，交易时更是坍塌状，故双方签订的《房屋转让合同》违反法律的强制性规定，应属无效。
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